비용분리(Cost Segregation)를 통한 절세혜택 (Tax Saving)

Phillip Son, CPA

비용분리란 동산 또는 부동산을 취득하거나 건물등을 건설 또는 재건축 할때 발생되는 모든 비용 (토지 비용 제외)관련 엔지니어링 분석을 통하여 (engineering analysis) 재할당 하여 보다 빠른 감가상각(accelerated depreciation)을 할 수 있도록 도와주는 연구 방법입니다.  감가상각이란 시간의 흐름에 따른 자산의 가치 감소를 회계에 반영하는 것입니다. 세법의 관점에서 감가상각이란 취득한 자산의 원가를 자산의 특성에 맞는 적절한 감가상각 방식과 자산의 사용기간에 걸쳐 비용으로 배분하는 과정을 의미합니다.

일반적으로 건물자산은 정액법 (Straight-line Method) 을 통하여 건축물의 기준내용연수에 따라 매년 일정한 감가상각액이 정해지게 됩니다. 감가상각 내용연수는 아파트나 콘도같은 주거용 부동산이라면 27.5년, Retail, Warehouse, 호텔이나 모텔같은 상업용 부동산이라면 39 년 입니다. 하지만 Cost Segregation 을 한다면 일반적으로 27.5년 또는 39년 동안 감가상각 되는 부동산 자산들을  5/7/15년 으로 Accelerated Depreciation 을 할수 있습니다.

Time Value of Money – 같은 금액을 39년동안 비용처리 하는것과 5년동안 비용처리하는것이 시간의 차이가 나지만  결과적으로 공제되는 총 금액은 같습니다. 하지만 현명한 분이라면 화폐의 시간가치도 같이 고려해야합니다. 화폐는 동일한 금액이라 하더라도 시간에 따라 가치는 다릅니다. Cost Segregation은 현재 낼 세금을 줄이고 cash flow를 늘려서time value of money 를 창출합니다.  예를 들어 같은 세금을 매년 $100,000 씩 향후 10년간 낸다고 하면 $1,000,000 이 됩니다.  부동산을 소유하신 분이 Cost Segregation 을 통해서 절세를 하셔서 향후 4년간 세금을 안낸다고 가정하면 $400,000 의  절세를 하고  5년째부터는 $166,666의 세금을 내시게 된다고 하면 이분은 tax planning 으로 5년째에 다시 부동산을 사시는것을 고려할수 있습니다.  모인 현찰로 5년째에 다시 부동산을 사셔서 Cost Segregation 을 하신다면 세금을 줄이거나 안낼수도 있습니다.  이렇게 부동산 세법 전략으로 자산을 안전하고  빠르게 늘려서 향후 더많은 수익창출을 기대하는것입니다.

투자자가 비용분리를 통하여 투자 첫 해에 가장 크게 자산의 감가상각을 하여 절세하는 전략 중 하나는 보너스 감가상각 제도를 이용하는 것입니다. 세법상 2017년 9월 28일부터 2023년 1월 1일 전까지 상업화된 사유지에 대해서 100% 보너스 감가상각 혜택을 받을 수 있고 2023년도부터 매년 20%씩 줄어들어왔습니다.  2024년도에는 bonus depreciation 이 60% 였습니다. 이법이 Trump Administration 의 OBBBA 법에의해 2025년 1월 20일부터 다시 100%로 영구적으로 바뀌었습니다.  즉, 건물을 재외한 재분류된 자산은 5년, 7년, 또는 15년에 걸쳐 감가상각 하는 대신 100% 전액 상각하여 과세소득을 크게 줄일 수 있습니다.

최근 바뀐 bonus depreciation은 아래의 도표에 정리해 보았습니다.

Date of Asset purchased or improved	On or  before 9/27/2017	9/28/2017 – 12/31/2017	1/1/2018 to 12/31/2022	1/1/2023 to 12/31/2024, 1/19/2025 and 1/20/2025
Qualified Leasehold Improvement (QLI)	15 year depreciation – bonus depreciation (50%)	15 year depreciation  - bonus depreciation (100%)	15 year depreciation  - bonus depreciation (100%)	15 year depreciation  - bonus depreciation (80, 60, 40% and back to 100%)
Qualified Improvement Property (QIP)	39 year depreciation – bonus depreciation (50%)	15 year depreciation  - bonus depreciation (100%)	15 year depreciation  - bonus depreciation (100%)	15 year depreciation  - bonus depreciation (80, 60, 40% and back to 100%)
Bonus Depreciation for equal or less than   20-year assets	50%	100%		80% in 2023 and 60% in 2024, 40% in 1/1/2025 – 1/19/2025, and 100% from 1/20/2025
Bonus Depreciation applies	Only to the new improvements (No acquired properties)	Acquired properties & new improvements		Acquired properties & new improvements
What it means	Cost segregation adds value by increasing the portions assigned to faster depreciation schedules.	Without cost segregation, depreciation is limited to mostly 39 or 27.5 years Cost segregation can identify 15, 7, 5 year assets With 100% Bonus Depreciation, first year tax savings will dramatically increase.

주식투자와는 다르게 부동산 투자는 은행을 통한 leverage를 이용해 투자금액보다 더 큰 자산을 구입할수 있고 또한 주식에서 할수 없는 감가상각을 통해 절세 혜택 또한 마련해 주고 있습니다. 그 중 가장 큰 세금 혜택을 주는 수단은 Cost Segregation 을 통해 보너스 감가상각을 이용하는것 입니다. 이방법은 투자자에게 최대한의 절세 혜택과 현금의 흐름을 극대화 할 수 있을 것입니다. 또한 비용분리는 혹시라도 있을 IRS의 감사시 더욱 그 진가를 발휘합니다. 비용분리 전문가를 통하여 세법상 적법한 근거로 절세를 하였음을 증명하는 자료 준비와 정확한 절세 금액을 계산하여 IRS의 감사 또한 현명하게 준비하시길 바랍니다.

주요 변경 – 100% 보너스 감가상각 (Bonus Depreciation)

OBBBA를 통해 2025년 1월 19일 이후에 취득되고 서비스된(placed in service) 자산에 대해서는 보너스 감가상각 100%를 영구적으로 복구 및 확정하였습니다. 보너스 감가상각 대상이 되는 자산은 여전히 “qualified property” 요건을 충족해야 합니다. 일반적으로 20년 이하의 회수기간 자산(tangible personal property 등)이 대상입니다.

추가로, OBBBA는 “Qualified Production Property (QPP)” 라는 범주를 도입하여 일정 요건을 만족하는 비주거용(non-residential real property) 부동산 요소에 대해서도 100% 보너스 감가상각을 허용하는 옵션을 신설하였습니다. 이 QPP 제도는 2025년 1월 20일 이후 건설이 시작되어야 하고(“begin construction”), 2030 또는 2031년 이전에 서비스되어야 한다는 조건이 있습니다. 단, 자산 취득 계약(binding contract)이 2025년 1월 19일 이전에 체결된 경우에는 해당 자산은 보너스 감가상각 100% 적용 대상이 되지 않을 수 있다는 전환 규정이 존재합니다. 또한, 보너스 감가상각의 대상 제외 항목이나 제한도 존재하며, 일부 건축물(지붕, HVAC, 비주거용 건물의 구조적 요소 등)은 보너스 감가상각의 적용 대상이 아닐 수 있습니다.

Qualified Opportunity Zone (기회구역, QOZ / OZ)

OBBBA 덕분에 Opportunity Zone 프로그램이 영구화(permanent) 되었습니다. 즉, 기존의 유예(sunset) 규정이 제거되었습니다. 앞으로 OZ 지구 지정은 10년 간격의 재지정(cycle) 방식으로 운용됩니다. 예컨대 2027년 1월 1일부터 새로운 OZ 지구 지정을 시작하고, 이후 10년마다 재지정하는 구조입니다.

OZ 투자 관련 혜택도 일부 조정됩니다:

투자 후 5년 보유 시 이익 중 일부에 대한 basis step-up (기준가 인상)이 영구화되어 최대 10%까지 부여됩니다 (즉, 7년 때 추가 5% 인상은 제거됨). 원래 OZ 프로그램의 수익 인식 유예(deferral) 기간 등이 일부 변경될 예정입니다.

다만, OZ 프로그램의 새 기준 지구 지정 요건이 강화됩니다 (예: 저소득 지역 요건이 더 엄격해짐)

OZ 사업 자산 내 감가상각 또는 비용분리 전략과 보너스 감가상각의 결합 가능성이 더욱 중요해졌습니다.

Phillip Son, CPA

phillipsoncpa@gmail.com