[어태수(Eric Eo), Founder & CEO / MBA / CCIM]
‘Success isn’t just about making money. It’s about making a difference.’
인생에 있어서 나름의 성공 기준은 다를 것입니다. 과거의 기준과 현재의 기준 그리고 미래의 기준 또한 달라 질 것입니다. 그래서 물질적 풍요가 목적이 아닌 자신의 삶이 변화되는 것을 기준으로 하되, 그 중심에는 변하지 않는 것이 있어야 합니다.
성공에 관하여 이야기 할 때 물질적 풍요가 아닌 과연 어떠한 변화를 만들어야 할까요? 그리고 변화의 중심 속에서도 변하지 말아야 할 것은 무엇일까요?
투자의 중심에는 바로 자신만의 투자 철학을 세우고 행동해야 한다는 것입니다.
부동산에 있어서 흔들리지 않아야 할 투자 철학은 해당 국가 그리고 그 지역이 앞으로도 지속적으로 우상향 할 곳인지 아닌지를 가장 먼저 살펴 보아야 합니다. 우상향, 우하향의 장기 곡선은 수요와 공급에 기인하며, 단기적인 곡선은 주택 가격 결정에 주요한 요인인 대출금리를 살펴 보아야 합니다.
30년 고정 대출금리는 2월 6.09%에서 7월 6.96%, 그리고 현재는 7.79%이며, 8%가 넘는 은행들도 속출하고 있습니다. 2월 대비 7월까지 30년 고정 대출금리는 약 14%가 올랐습니다. 그리고 현재 기준으로는 약 28%가 오른 수준입니다. 금리가 오르면 부동산 가격은 하락을 해야겠지만, 다행히 금리 상승 바로 전 많은 사람들이 역사상 가장 낮은 금리로 대환 대출을 하였습니다.
그래서 미국의 부동산은 현재 홀로 고독한 시간을 걸어가고 있습니다. 고독한 시점은 지난 2월부터 시작이 되었습니다. 미국 주택 가격을 보여주는 대표적인 지수인 스탠다드 앤 푸어스 케이스-쉴러 지수(S&P Case-Shiller Home price Index) 에 따르면 2022년 6월을 고점으로 2023년도 1월까지 308.304에서 292.854로 약 5%정도 하락을 하였다. 그러나 2023년 2월부터 반등을 하기 시작하여 데이터가 제공되는 시점인 8월 기준 309.404로 전 고점을 상회하였습니다. 미국의 금리 인상으로 시작된 전세계의 높은 수준의 대출 금리는 각 국의 부동산 투자 매력을 반감시키며, 거래 급감 및 거래 절벽이라는 결과로 보여주고 있는 것과는 다른 모습입니다.
미국 연방준비은행(FRED)의 데이터를 기준으로 기존 주택의 재고를 살펴보면, 2022년 9월 123만 채에서 2022년 12월 96만 채로 하락하였으며, 이후 점차 상승하며 전년 동월 대비하여 부족하지만 2023년 9월 기준 113만 채로 늘어나고 있습니다. 가격은 상승하고 있으나, 재고량이 늘어난다는 것은 매수가 늘어날 것에 대비해서 매도 물량도 늘어나고 있다는 것을 의미 합니다. 2020년도 하반기부터 2021년 중반까지 미국에서 역대 최저 금리로 대출을 받거나 대환대출을 받은 지속적으로 대출금리가 올라가는 시점에 집을 내놓거나 갈아타기가 쉽지 않을텐데, 매물이 점차 늘어나고 있다는 것은 매우 고무적입니다. 경제 상황이 좋지 않은 상황이라면 주택 가격을 낮춰서 매도를 시도할텐데, 금리가 내려가면 본격적으로 주택 가격이 상승 할 것을 예상하여 매매되는 주택 가격은 지속적으로 오르고 있다는 것입니다.
주택 거래량을 살펴보면 2022년 9월 46.8만 채에서 2023년 1월 40만 채로 줄어 들었으며, 2023년도 2월 45.5만 채로 반짝 상승하였으나, 최근 9월 기준 39.6만 채로 감소하였습니다. 기존 주택의 재고는 늘어나고 있으니 아직까지는 거래량이 부족하나 연체율이 낮은 수준이기 때문에 거래량까지도 반등을 하게 되면 가격 상승의 방향으로 지속될 가능성이 높습니다.
2023년도 초에는 금리의 인상이 어느 정도까지 올라갈지 감히 예측을 하지 못했지만, 이제는 금리 수준이 어깨 이상까지는 올라 왔다고 많은 이들이 생각하고 있습니다. 상승을 하더라고 또 다시 빅스텝(0.5%포인트 인상) 혹은 자이언트 스텝(0.75%포인트 인상)의 이야기보다는 0.25%p 수준에서 결정이 될 것이고, 내년부터는 기준금리 하락으로 생각들을 하고 있습니다.
그러다보니 기준금리의 인하는 대출금리의 인하로 이어지며, 고금리고 인하여 주택을 구입하지 못하였던 사람들이 몰리게 되면, 부동산 가격이 상승할 것이니, 높은 수준의 대출금리를 감수하더라도, 주택을 구입하고, 이후 금리가 낮아지면 대환대출을 하는 것이 유리하다는 판단을 하고 실제 주택 구입으로 이어지고 있는 것입니다.
이런 매매 심리의 변화는 곧 포모증후군(FOMO Syndrome)으로 확산되게 됩니다. 모두 주식투자로 돈을 벌고 있는 것 같은데, 나만 투자를 하지 않아서 돈을 잃어 버린 듯한 불안한 마음을 갖게 되는 것으로 ‘놓치면 후회하는 기회’ ‘Fear of Missing Out’에서 유래한 것으로 나만 뒤처진 것 같다는 현대 사회에서 흔히 나타나는 심리적 현상입니다.
이러한 상황 때문에 변하지 말아야 할 투자 철학을 잊어 버리는 경우가 많습니다.
부동산 투자 시 투자자는 단기적인 시장 변동에 강한 정신력을 지니고 있어야 합니다. 학군이 좋은 곳들과 꾸준하게 인구의 유입이 되고 범죄율이 낮은 곳들을 항시 학습해야 하며, 나만의 투자의 법칙을 만들고 그러한 법칙들이 행동으로 이어지기 위해서 노력을 해야 합니다. 이는 단기간으로 이룰 수 없고, 또한 부동산 투자는 주식과는 달리 적은 금액으로 다양한 경험을 쌓기가 어렵기 때문에 더욱 많은 학습과 노력이 필요합니다.
2024년도 그 핵심은 금리의 인하 속도가 될 것이며, 거래량 증가 속도가 부동산 가격의 속도로 결정 될 거 같습니다.
빠르게 변화 될 2024년도에도 자신만의 투자 철학을 지키며 큰 숲을 보길 바랍니다.
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