The One Big Beautiful Bill and Your Real Estate Tax Jackpot

[이미화 부동산 에이전트]

Game-Changer: Unlock 100% Bonus Depreciation & Accelerate Your Wealth with Cost Segregation

미국에서 부동산 투자는 단순히 집을 사고 파는 것 이상의 의미를 가집니다. 잘 짜인 투자 전략은 매년 수천에서 수십만 달러까지 세금을 절약할 수 있는 강력한 무기가 될 수 있습니다. 이번에 통과된 “One Big Beautiful Bill” 세법 개정안은 부동산 투자자들에게 특히 반가운 소식을 안겨주었습니다. 바로 Bonus Depreciation 규정이 다시 한 번 크게 강화된 것인데요. 원래 Bonus Depreciation이란, 사업용 자산을 구입했을 때 그 가치의 일부를 매년 나누어 감가상각하는 대신, 일정 조건을 충족하면 첫 해에 대규모로 한꺼번에 비용 처리할 수 있게 해주는 제도입니다. 예를 들어, 주거용 부동산은 일반적으로 27.5년에 걸쳐, 상업용 건물은 39년에 걸쳐 나눠서 감가상각을 합니다. 그런데 Bonus Depreciation을 활용하면 첫 해에 훨씬 많은 금액을 비용 처리하여 과세 소득을 크게 줄일 수 있는 것이죠.

2017년 제정된 Tax Cuts and Jobs Act (TCJA) 에서는 Bonus Depreciation 비율이 100%로 확대되어, 자격 요건을 충족하는 자산은 구입 첫 해에 전액 공제가 가능했습니다. 그러나 이후 법 개정 스케줄에 따라 2023년 80%, 2024년 60%, 2025년 40%, 2026년 20%로 점점 줄어들고, 2027년 이후에는 사라질 예정이었습니다. 그런데 이번 “One Big Beautiful Bill”이 그 흐름을 완전히 뒤집었습니다. 앞으로는 다시 100% Bonus Depreciation을 첫 해에 적용할 수 있게 된 것입니다. 즉, 부동산 투자자가 자격 있는 자산을 매입하면, 그 해의 세금에서 구입금액 상당 부분을 한 번에 공제할 수 있는 길이 다시 열린 셈입니다. 

이 제도는 2025년 1월 19일 이후로 서비스에 들어 간 부동산 자산에 적용됩니다.  즉, 토지 자체는 감가상각 대상이 아니기 때문에 혜택에서 제외됩니다.  건물의 유형으로는 상업용 부동산과 주거용 임대 부동산 모두 해당됩니다.  오피스 빌딩, 리테일 상가, 창고, 호텔 같은 상업용 건물뿐만 아니라 아파트, 다가구 주택, 단독 임대 주택 등 다양한 주거용 부동산도 포함됩니다. 

주의할 점은, Bonus Depreciation은 건물 전체에는 적용되지 않는다는 것입니다. 대신, 코스트 세그리게이션(Cost Segregation Study) 이라는 세금 전략을 사용하면, 건물 안의 특정 구성 자산 (조명, 바닥재, 주방 기기, 파이프, 지붕, 조경 시설 등)을 5년·7년·15년 자산으로 분류할 수 있습니다. 이렇게 단기 자산으로 분류된 부분이 Bonus Depreciation의 적용 대상이 됩니다.

예를 들어, 멀티유닛 아파트를  $2,000,000에 구입해서 코스트 세그리게이션을 통해 $300,000 상당의 자산을 5년·7년·15년 카테고리로 분류했다고 치면, One Big Beautiful Bill에 따라, 이 $300,000 전액을 첫 해에 감가상각 처리 가능하다라는 것 입니다. 세율35%의 투자자가 2025년에 $300,000 Bonus Depreciation 공제를 받으면, 절세 효과 = $300,000 × 35% = $105,000 세금 절약 효과를 누릴 수 있습니다.  이제는 첫 해에 대규모 감가상각을 공제함으로써, 그 해의 과세소득을 수십만 달러까지 줄일 수 있습니다. 이는 세금 절감 효과뿐 아니라, 절감한 세금을 재투자에 활용해 부동산 포트폴리오를 더 빠르게 확장하는 데에도 도움이 됩니다.

또 한 가지 기억하셔야 할 점은, Bonus Depreciation은 첫해에 강력한 세금 절감 효과를 주지만, 그만큼 이후의 감가상각 공제 기간이 짧아져 장기적으로는 매년 받을 수 있는 감가상각 혜택이 줄어든다는 점입니다. 그래서 많은 부동산 투자자들은 꾸준히 절세 전략을 유지하기 위해 3~4년에 한 번씩 새로운 부동산을 매입해, 다시 한 번 Bonus Depreciation 혜택을 받는 방식을 사용합니다. 또한, 이렇게 감가상각을 통해 세금을 줄인 부분은 나중에 해당 부동산을 매각할 때 Depreciation Recapture(감가상각 환수) 규정에 따라 과세소득으로 다시 계산됩니다. 따라서, 매각 시 발생하는 양도세와 감가상각 환수세를 한 번에 피하기 위해 1031 Exchange를 활용하는 것이 매우 중요합니다. 1031 Exchange를 사용하면 부동산 매각 후 동일 종류의 다른 부동산으로 교환하여 세금 납부를 이연할 수 있고, 그동안 절약한 현금을 계속 재투자하면서 복리처럼 자산을 키워나갈 수 있습니다.

효과적인 절세는 단순히 세금을 아끼는 데서 끝나지 않습니다. 절약한 자금을 다시 투자해 더 큰 자산을 만들고, 그 자산에서 다시 절세 혜택을 받는 선순환 구조를 만드는 것이 핵심입니다. 이번 세법 개정으로 가능해진 첫 해 100% Bonus Depreciation 기회를 잘 활용한다면, 세금을 아끼는 것을 넘어 장기적인 부의 증대까지 노릴 수 있습니다.

이 방법은 첫 해에 대규모 ‘종이 손실(paper loss)’을 창출하는 강력한 절세 수단이 되는데 이걸 최대한 활용하기 위해서는 부동산 전문가(Real Estate Professional Status, REPS) 요건과 실질적 참여(Material Participation) 조건을 충족하는 투자자라면, 이 손실을 제한 없이(active income unlimited offset) 급여나 사업소득과 같은 활동 소득에서 상계할 수 있습니다. 

부동산 투자를 통해 세금을 절약하는 전략을 계획할 때는 몇 가지 중요한 주의점이 있는데요. 무엇보다도 건물을 구입하기 전에 반드시 코스트 세그리게이션 전문가와 사전에 상담하는 과정이 필요합니다. 이 단계에서 예상 가능한 절세 효과를 미리 파악하는 것이 투자 결정에 큰 도움이 되기 때문이죠. 코스트 세그리게이션은 단순한 회계 작업이 아니라, 세법에 대한 깊은 이해와 건축 및 엔지니어링에 기반한 정밀한 분석이 요구되는 복합적인 작업이다 보니, 이를 잘 아는 전문가의 조언 없이는 오히려 불필요한 리스크가 생길 수도 있습니다. 

따라서, 세금 절약의 기회를 최대한 안전하고 효율적으로 활용하기 위해서는 경험 많은 부동산 에이전트와 함께 일하는 것이 매우 중요합니다. 숙련된 에이전트는 단순히 매매 거래를 중개하는 역할을 넘어서, 투자자의 세금 전략에 맞는 적합한 자산을 추천하고, 관련 전문가와의 연결을 지원하며, 거래 과정에서 발생할 수 있는 복잡한 문제를 미리 대비하는 데 큰 도움을 주기 때문입니다. 이런 협업은 투자자가 세법과 시장을 모두 잘 이해하지 못하더라도 안전하게 투자할 수 있는 기반을 마련해 줄 것이기 때문입니다.

결국, 부동산 투자에서 세금 절감 효과를 누리고 싶다면, 코스트 세그리게이션과 보너스 감가상각 같은 복잡한 절세 전략을 잘 다룰 수 있는 전문가 팀과 손잡는 것이 성공의 핵심입니다. 무턱대고 진행하기보다 사전에 충분한 상담과 준비를 통해 리스크를 줄이고, 장기적인 투자 성과를 극대화하는 것이 현명한 투자자의 길이라 할 수 있겠습니다. 

이미화 부동산 에이전트 DRE #01987254

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